建物の登記の物的状況や権利的状況とその変動要因を把握する

建物の不動産登記は建物の物的状況や権利的状況を公示するという役割をになっています。

今回は、建物の表題部や権利部における建物の状況や単位、それらの変動について説明します。

不動産登記に関して参考とした書籍

不動産登記の本はたくさん出版されていますが、いずれも同じような内容となっていて、選ぶのに苦労された方もいらっしゃると思います。

このブログでは、以下の著書の流れに沿って説明していきます。

不動産登記Q＆A（Amazon）

建物の表題登記

まずは、建物の表示に関する登記のなかでも、表題登記について説明します。

表題登記とは、表題部に最初にされる登記であり、平成１７年の法改正前の「表示登記」とおなじ意味となります。

（建物の表題登記の申請）
第４７条　新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

出典：不動産登記法４７条（２項は省略）

建物をあたらしく建てたときには１ヶ月以内に表題登記をすることが義務付けられています。

建物の表題登記の申請

表題登記を申請するということは、あたらしく登記をつくることになり、申請書とあわせてさまざまな書類をだす必要があります。

✔　建物表題登記の必要書類の例
・　登記申請書
・　建物図面・各階平面図
・　所有権証明書
・　住民票

建物図面や各階平面図は、建物の確認申請図や竣工図ではなく、登記用につくられたものをさし、土地家屋調査士が作成します。

所有権証明書は、申請者であり表題部所有者となりえる人を確認するためのもので、建築確認申請書と検査済証がもちいられます。

検査済証がないような新築建物や違法建築物であっても登記義務は生じるため、その場合は検査済証のかわりに建築請負業者の工事完了引渡証明書をつかって登記を申請することになります。

建物登記簿の表題部の構成要素

前回の土地登記簿の説明記事で、調整、不動産番号については説明しましたので省略し、それ以外の構成要素を説明します。

所在図番号

出典：法務省　建物の全部事項証明書（不動産登記）の見本 抜粋（以下同様）

建物所在図がつくられていれば、その番号が記録されますが、まだあまり作られておらず、余白とかかれていることがほとんどです。

所在、家屋番号、種類、構造、床面積、付属建物については不動産登記法に以下のようにさだめられています。

（建物の表示に関する登記の登記事項）
第４４条　建物の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。
一　建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番（区分建物である建物にあっては、当該建物が属する一棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番）
二　家屋番号
三　建物の種類、構造及び床面積
四　建物の名称があるときは、その名称
五　附属建物があるときは、その所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番（区分建物である附属建物にあっては、当該附属建物が属する一棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番）並びに種類、構造及び床面積

出典：不動産登記法４４条（１項６号から９号、２項は省略）

一つ一つ見ていきます。

所在

土地の登記にも所在の欄がありますが、建物の登記の所在は地番もふくめて記録します。

建物の所在のなかの地番のつけかたは、建物のたっている土地によって決まります。

出典：財務省 関東財務局　国有財産について よくある質問と回答（一部加工）

上の図の緑色部分の畦畔（けいはん）は現在あぜみちとして使われておらず、宅地化されて地番がない土地とすると、建物の所在は以下のとおりとなります。

✔　所在の書き方
建物①：○町○丁目５番地９
建物②：○町○丁目５番地１２、５番地１１
建物③：○町○丁目５番地１３、５番地１３先
建物④：甲山字乙田３番地（仮換地街区番号及び符号 第８ブロック２）

建物が２筆以上の土地にまたがっているときは、建物１階部分の面積がいちばん多い土地の地番を先頭に記録します。

無地番地にあるときは、もっとも近い土地の地番をつかって表現します。

土地区画整理事業の仮換地に建物を建てたときは、従前地の地番をかいて、仮換地の表示のかっこ書きを加えます。

家屋番号

家屋番号は建物を特定するための番号で、土地の地番にあたるものです。

（家屋番号）
第４５条　登記所は、法務省令で定めるところにより、一個の建物ごとに家屋番号を付さなければならない。

出典：不動産登記法４５条

✔　家屋番号の書かれ方
建物①：５番９
建物②：５番１２
建物③：５番１３
建物④：３番

家屋番号のつけかたは建物の所在のなかの地番によって決まり、附属建物があったとしても、主である建物の所在で判断します。

１筆の土地に複数の建物があるときは、地番のあとに「の１」「の２」を加えます。

たとえば、建物①のところに２棟あったときは、５番９の１、５番９の２となります。

種類

種類は建物の用途をあらわしています。

（建物の種類）
第１１３条　建物の種類は、建物の主な用途により、居宅、店舗、寄宿舎、共同住宅、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所及び変電所に区分して定め、これらの区分に該当しない建物については、これに準じて定めるものとする。
２　建物の主な用途が二以上の場合には、当該二以上の用途により建物の種類を定めるものとする。

出典：不動産登記規則１１３条

建物の種類は土地とはちがって、おおまかに決まっているものの、これに限定されるものではなく、１つしか定められないということでもありません。

複数の用途で建物がつかわれているときは、面積の大きい用途を先に、順番に記録します。

たとえば、建物の１階が店舗で、２階以上が共同住宅だった場合は、「共同住宅、店舗」と併記します。

構造

構造は、主要構造部、屋根、階数などをあらわします。

（建物の構造）
第１１４条　建物の構造は、建物の主な部分の構成材料、屋根の種類及び階数により、次のように区分して定め、これらの区分に該当しない建物については、これに準じて定めるものとする。
一　構成材料による区分
イ　木造
ロ　土蔵造
ハ　石造
ニ　れんが造
ホ　コンクリートブロック造
ヘ　鉄骨造
ト　鉄筋コンクリート造
チ　鉄骨鉄筋コンクリート造
二　屋根の種類による区分
イ　かわらぶき
ロ　スレートぶき
ハ　亜鉛メッキ鋼板ぶき
ニ　草ぶき
ホ　陸屋根
三　階数による区分
イ　平家建
ロ　二階建（三階建以上の建物にあっては、これに準ずるものとする。）

出典：不動産登記規則１１４条

構造も、おおまかには書き方がさだめられていますが、それに限定されるものではありません。

平成１７年３月の法改正で、以前は漢字だった「瓦」と「葺」は「かわら」と「ふき」に変わりました。

床面積

床面積は、建物の各階の面積をあらわします。

種類や規模にかかわらず、小数点第２位まで記録されています。

通常は壁の中心線でかこまれた面積、区分所有建物のときは壁の内側の線でかこまれた面積を計算します。

原因及びその日付

原因及びその日付の欄のさいしょには、「○年○月○日新築」などと、新築年月日を記録します。

冒頭に、「主である建物の表示」とありますが、これに対して「附属建物の表示」が記録されている登記があります。

主である建物と附属建物とが同じタイミングで新築されたときは、主である建物の原因及びその日付欄にのみ新築年月日が記録され、附属建物の表示においては省略されます。

主である建物と付属建物

建物の登記簿は、原則として建物１個ごとにつくられます。

ただし、物置などのように、母屋とわかれて建っていても一体として機能する建物は、全体で１個の建物としてあつかわれます。

母屋のような建物を「主である建物」、物置のような建物を「附属建物」といいます。

（定義）
第２条　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
二十三　附属建物　表題登記がある建物に附属する建物であって、当該表題登記がある建物と一体のものとして一個の建物として登記されるものをいう。

出典：不動産登記法２条２３号

附属建物には１から順に符号をつけます。

主である建物の所有権が移転したり、抵当権が設定されたりすると、附属建物にもその効果が及ぶことになります。

建物登記の表示変更登記と表示更正登記

表題部の内容に変更が生じたら、１ヶ月以内に変更登記をしなければなりません。

（建物の表題部の変更の登記）
第５１条　第四十四条第一項各号（第二号及び第六号を除く。）に掲げる登記事項について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、当該変更があった日から一月以内に、当該登記事項に関する変更の登記を申請しなければならない。

出典：不動産登記法５１条（２項から６項は省略）

それぞれの変更について見ていきます。

所在の変更

所在の変更がされる原因の多くは、建物敷地の変更です。

✔　所在の変更の原因の例
・　増改築や附属建物の建築で敷地拡大
・　建物一部や附属建物取壊しで敷地縮小
・　曳き家による敷地変更
・　分筆や合筆による地番変更
・　町名の変更
・　換地処分による所在変更

所在を変更するときは、所在を抹消して下に行を足し、変更後の所在を書きます。

所在の右側の欄には「○年○月○日変更」「○年○月○日登記」を併記します。

種類や構造や床面積の変更

建物の増改築や取壊しにより構造や床面積がかわったときは、変更部分を抹消して変更後の内容をつぎの行に書き、原因及びその日付欄に、①種類、②構造、③床縁石の、いずれがいつどのように変わったのか記録します。

たとえば、増改築により構造と床面積が変更となるときは、「②③ ○年○月○日構造変更、増築」となります。

附属建物の新築

附属建物がない登記はそもそも附属建物の欄がありません。

主である建物の新築のあとに附属建物が新築されると、附属建物の欄があたらしく設欄されて、符号、種類、構造、床面積が記録されます。

原因及びその日付欄には、附属建物の新築された日付と原因とを「○年○月○日新築」のように書きます。

表示の更正登記

登記の内容にまちがいがあったときは、更正登記をおこないます。

まちがいのあった箇所を抹消して正しい内容を下の行に書き、原因及びその日付欄には日付は書かず、①種類、②構造、③床縁石の、いずれがまちがっていたのか分かるように、「②③錯誤」などと記録します。

建物の滅失登記

滅失登記とは、解体などで建物がなくなったときに、登記簿を除却するための登記です。

（建物の滅失の登記の申請）
第５７条　建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。

出典：不動産登記法５７条

ここでいう滅失とは、建物が取壊しや焼失や災害等により使用目的を達することが出来ない程度に物理的に滅したことを指し、全壊である必要はありません。

（登記手続上の）建物の「滅失」とは、建物が物理的に壊滅して社会通念上建物としての存在を失うことであつて、その壊滅の原因は自然的であると人為的であるとを問わない

出典：最判昭和６２年７月９日

滅失登記手続きは土地家屋調査士に代理してもらうこともできますが、所有者や相続人がおこなうこともできます。

✔　建物滅失登記の必要書類
・　建物滅失登記申請書
・　登記簿謄本
　　（建物図面・各階平面図・公図も）
・　案内図（Googleマップなど）
・　建物滅失証明書（解体業者にて作成）
・　解体業者の登記事項証明書・印鑑証明書
・　実印と印鑑証明書
✔　解体建物と所有者の住所が違う場合
・　住民票の写しまたは戸籍の附票
✔　亡くなった人の家屋の解体の場合
・　戸籍謄本または除籍謄本
・　相続人の戸籍謄本

建物解体による建物滅失登記手続は、原則として建物所有者による申請となりますが、二重登記になっているときなどに限定して、利害関係人による建物滅失登記の申出が認められています。

建物登記を調べる

建物登記は新築したとき、変更があったとき、滅失したとき、それぞれ１ヶ月以内に登記しなくてはなりませんが、現実には未登記や変更が反映されていない登記、滅失登記申請されていない登記がたくさんあります。

建物の登記を調べるにあたって必要な知識をまとめます。

現実に存在する建物と登記上存在する建物

現実に存在する建物と、登記上の建物有無とがちがうことがあります。

✔　現実と建物登記との不一致の例
・　未登記建物の存在
・　滅失登記していない登記の存在
・　分合筆による地番変更の未反映
・　建物増改築や附属建物の登記の未反映

実際の地番の上に登記された建物がないときは、土地の分合筆や建物の変更登記などをさかのぼるなどして、調べる必要があります。

家屋番号の不明な建物の登記を調べる

家屋番号のわからない建物の登記をしらべたいときは、２つの方法があります。

法務局で建物の登記事項証明書や要約書を入手

法務局で登記事項証明書や要約書をしらべるときは、家屋番号又は所有者の欄に「地上建物全部」と書きます。

登記情報提供サービスで検索

出典：登記情報提供サービス　土地からの建物検索指定

手っ取り早く調べられる方法としては、登記情報提供サービスの土地からの建物検索指定があります。

所定の欄を入力し、確定させると、登記上その土地に存在する建物の家屋番号のリストが表示されるため、その中から取得したい証明書や図面を選択します。

建物の併合登記と分割登記その他

建物も、土地の分合筆とおなじように、登記の単位を変更することができます。

（建物の分割、区分又は合併の登記）
第５４条　次に掲げる登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。
一　建物の分割の登記（表題登記がある建物の附属建物を当該表題登記がある建物の登記記録から分割して登記記録上別の一個の建物とする登記をいう。以下同じ。）
二　建物の区分の登記（表題登記がある建物又は附属建物の部分であって区分建物に該当するものを登記記録上区分建物とする登記をいう。以下同じ。）
三　建物の合併の登記（表題登記がある建物を登記記録上他の表題登記がある建物の附属建物とする登記又は表題登記がある区分建物を登記記録上これと接続する他の区分建物である表題登記がある建物若しくは附属建物に合併して一個の建物とする登記をいう。以下同じ。）
２　共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物についての建物の分割の登記又は建物の区分の登記は、所有者以外の者は、申請することができない。
３　第四十条の規定は、所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物についての建物の分割の登記又は建物の区分の登記をするときについて準用する。

出典：不動産登記法５４条

まずは１項３号の合併から。

２個の建物を１個とする建物合併の登記

建物合併とは、複数の建物をそのまま「主である建物」と「附属建物」として１個の建物とすることをいいます。

２つの建物が近い位置で機能的一体性が認められ、主従関係が成り立つ必要があります。

また、土地の合筆とおなじように、２つの登記の状況によっては合併ができません。

（建物の合併の登記の制限）
第５６条　次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。
一　共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記
二　表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記
三　表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記
四　所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記
五　所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物（権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。）の建物の合併の登記

出典：不動産登記法５６条

合併後の主である建物の登記は、附属建物の表示部分を追加して原因及びその日付欄に「○番を合併」と書き、地番などに変更があればあわせて変更します。

併合される付属建物の登記は登記事項を抹消し、原因及びその日付欄に「○番に合併」と書いて、閉鎖します。

建物合体の登記では既存の登記を閉鎖して新しく登記簿が作られる

建物合体とは、複数の建物を増築や曳き家により１個の建物とすることをいいます。

（合体による登記等の申請）
第４９条　二以上の建物が合体して一個の建物となった場合において、次の各号に掲げるときは、それぞれ当該各号に定める者は、当該合体の日から一月以内に、合体後の建物についての建物の表題登記及び合体前の建物についての建物の表題部の登記の抹消（以下「合体による登記等」と総称する。）を申請しなければならない。（以下略）

出典：不動産登記法４９条１項（１項１号から６号、２項から４項は省略）

合体の登記をおこなうためには、既存の２つの建物登記の原因及びその日付欄には、「○年○月○日 ○番○と合体」と書いて、それぞれを閉鎖します。

合体後の表題登記をおこない、原因及びその日付欄には「○年○月○日 ○番○、○番○を合体」と書きます。

甲区には、登記の目的欄に「合体による所有権登記」と職権で登記します。

建物登記を分ける場合のパターン

登記上建物をわけるときには以下のパターンが考えられます。

✔　建物登記を分ける例
・　附属建物を分割する
・　工事して一部を分棟し付属建物とする
・　分棟分割し２個の主である建物とする
・　建物を区分登記して各所有者に分ける

区分登記とは現実には１個である建物を、登記上は複数の建物として特例的にあつかうものです。

（建物の分割、区分又は合併の登記）
第５４条　次に掲げる登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。
一　建物の分割の登記（表題登記がある建物の附属建物を当該表題登記がある建物の登記記録から分割して登記記録上別の一個の建物とする登記をいう。以下同じ。）
二　建物の区分の登記（表題登記がある建物又は附属建物の部分であって区分建物に該当するものを登記記録上区分建物とする登記をいう。以下同じ。）

出典：不動産登記法５４条１項１号、２号（１号３号と４号、２項と３項は省略）

先程例に上げたパターンの１番目と４番目は登記法の５４条で説明されています。

建物分割登記では附属建物を分けて主である建物に変更

建物分割の登記とは、主従関係にあった建物のうち附属建物を登記上でわけて、１個の建物とすることをいいます。

既存の主である建物の登記から附属建物の表示を抹消し、原因及びその日付欄に「○番○に分割」と書きます。

あたらしく分割された建物の登記をつくり、原因及びその日付欄には「○番○から分割」と書きます。

また分割された建物登記の甲区には、登記の目的欄に「順位○番の登記を転写」と書いて、分割前の建物の登記内容を職権で登記します。

工事により一部が付属建物に分かれた場合は建物分棟の登記を行う

建物分棟の登記とは、建物を工事で２個に分けて「主である建物」と「附属建物」として登記することをいいます。

主である建物の床面積を変更して原因及びその日付欄には「○年○月○日 分棟」と書きます。

そして、附属建物を登記して原因及びその日付欄には「○年○月○日 主である建物から分棟」と書きます。

建物分棟・分割の登記は、建物分棟の登記と建物分割の登記との合わせ技

建物分棟・分割の登記とは、建物を工事で２個に分けて、両方を「主である建物」とすることをいいます。

もとの登記の表題部では家屋番号を変更して、たとえば１番だったものを１番の１としたり、床面積を減少させて、原因及びその日付欄に「③○年○月○日 分棟、一部取壊し　１番の２に分割」などと書きます。

あらたに分けた家屋番号１番の２の登記をつくり、原因及びその日付欄には「◯年○月○日分棟　１番から分割」などと書きます。

家屋番号１番の２の甲区には、職権でもとの登記の内容を転写します。

建物区分の登記

建物区分の登記とは、建物をそのまま２個に区分することをいいます。

たとえば、１番の建物を建物区分登記で１番の１、１番の２にわけるならば、区分前の建物登記の原因及びその日付欄には、「区分により１番の１、１番の２の登記記録に移記」と書いて、閉鎖します。

区分した建物の表題登記をおこない、原因及びその日付欄には「１番から区分」と書きます。

甲区と乙区には、区分前の建物の登記内容を職権で登記します。