不動産登記の見方

不動産登記の登記簿や公図等を調べる・登記事項証明書とオンライン請求

不動産登記の見方

不動産登記のオンライン請求での調べ方を理解しよう

不動産登記は、すべての法務局においてコンピューター化が完了しています。

今回は、コンピューター化された登記簿の閲覧方法などについて説明します。

不動産登記に関して参考とした書籍

不動産登記の本はたくさん出版されていますが、いずれも同じような内容となっていて、選ぶのに苦労された方もいらっしゃると思います。

このブログでは、以下の著書の流れに沿って説明していきます。


不動産登記Q&A(Amazon楽天

Lucky
Lucky

わかりやすく解説されていておすすめです。

不動産登記のコンピューター化

平成17年3月の不動産登記法改正によって平成20年3月までに紙の登記簿がすべて閉鎖されて、磁気ディスクに記録され、平成20年7月にオンライン申請がすべての法務局でできるようになりました。

公図などの各種図面もコンピューター化が完了しています。

登記簿や各種図面を閲覧したり写しをとったりするときのポイントを説明します。

登記簿の閲覧にかわる手段としての登記事項要約書の交付

登記簿は、だれでも閲覧したり写しの交付をうけたりすることができます。

(登記事項証明書の交付等)
第119条 何人も、登記官に対し、手数料を納付して、登記記録に記録されている事項の全部又は一部を証明した書面(以下「登記事項証明書」という。)の交付を請求することができる。
 何人も、登記官に対し、手数料を納付して、登記記録に記録されている事項の概要を記載した書面の交付を請求することができる。
(略)
 第一項の交付の請求は、法務省令で定める場合を除き、請求に係る不動産の所在地を管轄する登記所以外の登記所の登記官に対してもすることができる。

出典:不動産登記法119条

登記簿が紙だった時代には、法務局で登記簿を閲覧してメモをとることができました。

コンピューター化された現在では、登記簿が登記記録として磁気ディスクにおさまっており「閲覧」はできないため、「登記記録の概要を記載した書面」である登記事項要約書を「交付」されるスタイルとなりました。

また、5項にあるとおり、登記事項証明書はすべての法務局に交付を請求できますが、要約書は管轄法務局でなければ交付してもらえないという制約があります。

登記簿の写しは謄本から証明書にかわった

紙の登記簿のときは、登記事項が書かれた登記用紙を複写して証明したものを登記簿謄本とよんでいました。

Lucky
Lucky

謄は原本ぜんぶを写して書く、抄本の抄は多くの中から少しばかりぬきとるという意味があります。

コンピューター化がおわった今では、登記事項は磁気ディスクに記録されており、内容を複写した謄本をつくることはできません。

登記記録を印字して証明した登記事項証明書が謄本の代わりに交付されることになりました。

✔︎ 不動産登記に関する証明書の例
・ 全部事項証明書
・ 現在事項証明書
・ 閉鎖事項証明書 
・ 所有者事項証明書 
Lucky
Lucky

他にも様々な証明書が交付されます。

全部事項証明書は、過去に抹消された登記をふくめたすべての内容がのっています。

現在事項証明書は、交付時点で対抗力などの効力がある登記内容だけがのっています。

閉鎖事項証明書は、土地の昔の登記や滅失した建物などの閉鎖された登記内容がのっています。

所有者事項証明書は、登記の表題部と、所有者や共有者の氏名、住所、持ち分がのっています。

証明書の認証文と改ざんを防ぐ工夫

出典:法務省 土地の全部事項証明書(不動産登記)の見本 抜粋・加工

法務局が交付する証明書の末尾には、証明内容に対する認証文、作成日付、作成者の職(基本的には登記官)の名前、登記官の電子公印がならびます。

Lucky
Lucky

上の図のピンクの線で囲った部分が認証文です。

(登記事項証明書の作成及び交付)
第197条 登記官は、登記事項証明書を作成するときは、請求に係る登記記録に記録された事項の全部又は一部である旨の認証文を付した上で、作成の年月日及び職氏名を記載し、職印を押印しなければならない。この場合において、当該登記記録の甲区又は乙区の記録がないときは、認証文にその旨を付記しなければならない。

出典:不動産登記規則197条1項(2項から6項は省略)

認証文とは、全部事項証明書の場合は、上の見本のとおり、「これは登記記録に記録されている事項の全部を証明した書面である。」という認証文になります。

不動産登記準則において、認証文はさだめられています。

(登記事項証明書等の認証文)
第136条 次の各号に掲げる登記事項証明書等には、当該各号に定める認証文を付すものとする。
(1) 全部事項証明書 「これは登記記録(閉鎖された登記記録)に記録されている事項の全部を証明した書面である。」
(2) 現在事項証明書 「これは登記記録に記録されている現に効力を有する事項の全部を証明した書面である。」
(3) 何区何番事項証明書 「これは登記記録(閉鎖された登記記録)に記録されている事項の何区何番事項を証明した書面である。」
(4) 所有者証明書 「これは登記記録に記録されている所有者の氏名又は名称及び住所を証明した書面である。」
(5) 一棟建物全部事項証明書 「これは一棟の建物に属する区分建物の登記記録(又は閉鎖された登記記録)に記録されている事項の全部を証明した書面である。」
(6) 一棟建物現在事項証明書 「これは一棟の建物に属する区分建物の登記記録に記録されている現に効力を有する事項の全部を証明した書面である。」
(7) 地図等(電磁的記録に記録されているものを除く。)の全部又は一部の写し「これは地図(建物所在図又は地図に準ずる図面)の写しである。」
(8) 電磁的記録に記録されている地図等の内容を証明した書面 「これは地図(建物所在図又は地図に準ずる図面)に記録されている内容を証明した書面である。」
(9) 閉鎖された地図等(電磁的記録に記録されているものを除く。)の全部又は一部の写し 「これは閉鎖された地図(建物所在図又は地図に準ずる図面)の写しである。」
(10) 電磁的記録に記録され、かつ、閉鎖された地図等の内容を証明した書面 「これは閉鎖された地図(建物所在図又は地図に準ずる図面)に記録されている内容を証明した書面である。」
(11) 土地所在図等(電磁的記録に記録されているものを除く。)の全部又は一部の写し 「これは図面の写しである。」
(12) 電磁的記録に記録されている土地所在図等の内容を証明した書面 「これは図面に記録されている内容を証明した書面である。」
(13) 閉鎖された土地所在図等(電磁的記録に記録されているものを除く。)の全部又は一部の写し 「これは閉鎖された図面の写しである。」
(14) 電磁的記録に記録され、かつ、閉鎖された土地所在図等の内容を証明した書面「これは閉鎖された図面に記録されている内容を証明した書面である。」
2 規則第197条第1項後段の付記は、「ただし,登記記録の乙区(甲区及び乙区)に記録されている事項はない。」とするものとする。

出典:不動産登記準則136条(3項から5項は省略)

2項にある通り、登記に甲区や乙区がない場合は、改ざんをふせぐために、ただしがきを付記することになっています。

また、法務局で交付される証明書には、上の見本のとおり紋様が入っていて、コピーをとると浮き上がるようになっています。

証明書の下部にある整理番号、証明書の枚数、QRコード

出典:法務省 土地の全部事項証明書(不動産登記)の見本 抜粋・加工

登記事項証明書には、整理番号、証明書の枚数、QRコードが載っています。

整理番号は、証明書の10通までを1単位として法務局で採番され、15通を申請したときの4通目はD12345(4/10)、11通目はD12346(1/5)などと記載されます。

整理番号の右隣にある証明書の枚数は、差し替えなどの改ざんをふせぐためにあり、1通の証明書を印字したとき2枚にわたったら、1枚目は1/2、2枚目は2/2と記載されます。

QRコードには、物件を特定するための登記所コードと不動産番号などの情報がうめこまれています。

登記用紙からコンピューターへの移記は昭和63年にスタート

登記簿は、かつて150枚ずつ綴られたノートのような登記用紙に、登記された順に、直接かきこまれていましたが、昭和26年の法改正により、綴りがバラバラにされて地番ごとのバインダーに綴じられることになりました。

昭和30年代になると、経済成長とともに登記件数が急増したため、登記事務のコンピュータ化の検討がはじまりました。

1988(昭和63)年の法改正で、登記事項を移記し、コンピュータ処理を開始しました。

(登記簿の改製)
第3条 登記所は、その事務について法附則第三条第一項の規定による指定(同条第三項の規定により指定を受けたものとみなされるものを除く。)を受けたときは、当該事務に係る旧登記簿(同条第四項の規定によりなおその効力を有することとされる改正前の不動産登記法(明治三十二年法律第二十四号。以下「旧法」という。)第十四条に規定する登記簿をいう。以下同じ。)を法第二条第九号に規定する登記簿に改製しなければならない。ただし、法附則第三条第一項に規定する電子情報処理組織による取扱いに適合しない登記簿については、この限りでない。
 前項の規定による登記簿の改製は、登記用紙にされている登記を登記記録に移記してするものとする。この場合には、土地登記簿の表題部の登記用紙にされている地番、地目及び地積に係る登記を除き、現に効力を有しない登記を移記することを要しない。
 登記官は、前項の規定により登記を移記するときは、登記記録の表題部又は権利部の相当区に移記した登記の末尾に同項の規定により移記した旨を記録しなければならない。
 登記官は、第二項の規定により登記を移記したときは、登記用紙の表題部にその旨及びその年月日を記載し、当該登記用紙を閉鎖しなければならない。この場合には、旧登記簿の目録に当該旧登記簿につづり込んだ登記用紙の全部を閉鎖した旨及びその年月日を記載し、これに登記官印を押印しなければならない。

出典:不動産登記規則附則3条

法改正の条文は、平成17年の改正後にも引き継がれています。

なので、平成17年の改正前に移記した登記には、「昭和63年法務省令第37号附則第2条第2項の規定により移記」と書かれ、改正後に移記した登記は「平成17年法務省令第18号附則第3条第2項の規定により移記」と書かれます。

この移記の文言は、表題部の「原因及びその日付」欄、権利部の甲区と乙区の「権利者その他の事項」欄にそれぞれ記録されます。

登記用紙とコンピューターの登記記録の相違点や変更点

登記用紙には、登記されてからのすべての履歴がのっていましたが、移記された登記記録には移記する時点で抹消されていた登記はのっていません。

✔ 登記記録にない可能性ある登記の例
・ 表題部所有者
・ 権利部の過去の所有者
・ 権利部の抵当権登記

これらのうち移記される時点で抹消されていたものは、紙の閉鎖登記簿を見る必要があります。

Lucky
Lucky

古い情報を調べるときには少し面倒です。

その他、登記用紙から登記記録にかわったときに変更された点がいくつかあります。

✔ コンピューター登記記録の特徴
・ 構成:表題部や権利部は連続で印字
・ 書き方:横書き
・ 数字:アラビア数字
・ 抹消方法:下線
・ 記載のない欄:余白と記載
・ 順番:付記登記は関連登記の直後に記載

登記用紙は、表題部、甲区、乙区で用紙が分かれていましたし、縦書きで、漢数字がつかわれ、朱線で抹消されました。

また、付記登記は申請時点でのいちばん最後、主登記とはなれた位置に書かれていました。

Lucky
Lucky

コンピューター化されて少し見やすくなりました。

公図や各種図面の図面証明書と閲覧用図面の交付

出典:法務省 地図証明書及び各種図面証明書等のレイアウトの変更について 抜粋・加工

公図や各種図面は、だれでも閲覧したり写しの交付をうけたりすることができます。

コンピューター化の前は、公図や各種図面を複写して証明した「図面の写し」を交付していましたが、現在は記録された図面情報をプリントアウトした図面証明書にかわりました。

また、コンピューター化された現在では、公図や各種図面も磁気ディスクにおさまっており「閲覧」はできないため、閲覧用図面を「交付」されるスタイルとなりました。

(地図の写しの交付等)
第120条 何人も、登記官に対し、手数料を納付して、地図、建物所在図又は地図に準ずる図面(以下この条において「地図等」という。)の全部又は一部の写し(地図等が電磁的記録に記録されているときは、当該記録された情報の内容を証明した書面)の交付を請求することができる。
 何人も、登記官に対し、手数料を納付して、地図等(地図等が電磁的記録に記録されているときは、当該記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したもの)の閲覧を請求することができる。

出典:不動産登記法120条(3項は省略)

図面証明書には、全体に紋様が入るほか、上の図のピンクの線で囲ったところに認証文と登記官の印がありますが、閲覧用図面にはこれらがありません。

(地図)
第10条 地図は、地番区域又はその適宜の一部ごとに、正確な測量及び調査の成果に基づき作成するものとする。ただし、地番区域の全部又は一部とこれに接続する区域を一体として地図を作成することを相当とする特段の事由がある場合には、当該接続する区域を含めて地図を作成することができる。
 地図の縮尺は、次の各号に掲げる地域にあっては、当該各号に定める縮尺によるものとする。ただし、土地の状況その他の事情により、当該縮尺によることが適当でない場合は、この限りでない。
 市街地地域(主に宅地が占める地域及びその周辺の地域をいう。以下同じ。) 二百五十分の一又は五百分の一
 村落・農耕地域(主に田、畑又は塩田が占める地域及びその周辺の地域をいう。以下同じ。) 五百分の一又は千分の一
 山林・原野地域(主に山林、牧場又は原野が占める地域及びその周辺の地域をいう。以下同じ。) 千分の一又は二千五百分の一

出典:不動産登記規則10条(3項から6項は省略)

公図などの図面の図面証明書は、さだめられた縮尺でプリントアウトされますが、閲覧用図面は縮尺をかえることができ、広大な土地でも用紙1枚におさめることが可能です。

登記資料の調べ方

登記事務のコンピューター化にともなって、法務局へ出向かなくても、登記資料が入手できるようになりました。

登記をしらべる上で現在とりうる手段について説明します。

管轄法務局で登記事務がおこなわれる

法務局では、管轄するエリアにある不動産の登記事務をおこないます。

また、登記要約書を請求したり、特定の不動産の問い合わせをしたりする法務局は、管轄法務局となります。

(登記所)
第6条 登記の事務は、不動産の所在地を管轄する法務局若しくは地方法務局若しくはこれらの支局又はこれらの出張所(以下単に「登記所」という。)がつかさどる。
 不動産が二以上の登記所の管轄区域にまたがる場合は、法務省令で定めるところにより、法務大臣又は法務局若しくは地方法務局の長が、当該不動産に関する登記の事務をつかさどる登記所を指定する。
 前項に規定する場合において、同項の指定がされるまでの間、登記の申請は、当該二以上の登記所のうち、一の登記所にすることができる。

出典:不動産登記法6条

管轄の範囲は、だいたいは市区町村ごとに決められます。

法務局ホームページ「管轄のご案内」で管轄法務局をしらべることができます。

登記事務のコンピューター化にともなって法務局の統合がすすみ、平成7年には全国で約1,000カ所あったのが、現在は約400カ所となりました。

Lucky
Lucky

離島などに住む人たちにとっては不便になりました。

法務局の登記資料があたらしい管轄の法務局にうつされることを、管轄の転属といいます。

転属のあった不動産登記の表題部、甲区、乙区には、それぞれ「管轄転属により登記 ○年○月○日」といった登記がされています。

登記資料の入手方法(管轄法務局・最寄り法務局・インターネット・郵送)

登記事項要約書や閲覧用図面は、管轄法務局の窓口で請求しないと手に入れることができませんが、その他の証明書はさまざまな方法で手に入れることができます。

✔ 登記資料の入手方法
・ 管轄法務局に行く
・ 最寄りの法務局に行く
・ オンライン申請
・ 郵送で取り寄せる

管轄法務局や最寄りの法務局で、窓口で請求することで、登記事項証明書、図面証明書などを交付してもらうことができます。

また、あらかじめオンライン請求しておけば、管轄法務局や最寄りの法務局で登記事項証明書や図面証明書を受け取ることができます。

返信用封筒を同封して請求書を管轄法務局に郵送すると、証明書をいれて返信してくれる昔からのサービスものこっています。

登記情報提供サービスで安価に登記情報を入手する

登記情報提供サービスは、一般財団法人民事法務協会が運営しているサイトです。

(指定等)
第3条 法務大臣は、次に掲げる要件を備える者を、その者の同意を得て、全国に一を限って、次条第一項に規定する業務(以下「登記情報提供業務」という。)を行う者として指定することができる。
 登記情報提供業務を適確かつ円滑に行うのに必要な経理的基礎及び技術的能力を有する者であること。
 一般社団法人又は一般財団法人であって、その役員又は職員の構成が登記情報提供業務の公正な遂行に支障を及ぼすおそれがないものであること。

出典:電気通信回線による登記情報の提供に関する法律3条1項1号・2号(3から5号及び2から4項は省略)

このサイトでは、登記記録と地図や各種図面の情報をPDF化したものを手に入れることができます。

料金は、全部事項が332円、所有者事項が142円、地図や各種図面が362円などです。

窓口請求での登記事項証明書600円、図面証明書・登記事項要約書・閲覧用図面450円、と比べて安価です。

オンライン請求で登記事項証明書や図面証明書の交付を請求する

登記・供託オンライン申請システムは、法務省のサイトです。

このサイトをつかって登記事項証明書や図面証明書を請求すると、最寄りの法務局や郵送で受けとることができます。

また、このサイトで申請用総合ソフトをダウンロードすると、登記申請もできます。

法務局開庁日の朝8時半から夜9時まで利用できます。

証明書請求の手数料(法務局・郵送・オンライン)

登記事項証明書や図面証明書を請求するときの手数料は、資料の内容や請求方法、受け取り方法によってちがってきます。

請求方法・受取方法 登記事項証明書 地図・図面証明書
法務局や郵送で書面請求 600円 450円
オンライン請求・送付 500円 450円
オンライン請求・窓口交付 480円 430円

書面請求するときは、収入印紙を請求書にはりつけます。

ちなみに、区分所有建物は、それぞれの専有部分でこの料金となります。

記載内容が多く、1通の枚数が50枚をこえるときは、こえた50枚ごとに100円(要約書の場合は50円)が追加でかかります。

法務局で閲覧・証明書の交付を書面請求する

書面申請するときの申請書を見てみましょう。

✔︎ 申請書の種類
・ 登記事項証明書 登記簿謄本・抄本
  交付申請書
・ 登記事項要約書交付 閲覧 請求書
・ 地図・地積測量図等の証明書・閲覧
  請求書

それぞれ、法務局のウェブサイト各種証明書請求手続に申請書様式と記載要領のPDFデータがあります。

請求人の住所や氏名、請求物件の所在・地番、請求通数をかき、該当箇所のチェックボックスに✔︎をいれます。

閉鎖登記簿には4種類ある

出典:沖縄県名護市リゾート開発に潜む闇

公開の対象からはずされ、閉鎖された登記は4種類あります。

✔︎ 閉鎖登記簿の種類
・ 合筆や区画整理で消滅した地番のもの
・ 滅失登記されたもの
・ 破損等で移記した登記の従前のもの
・ コンピューター化に伴うもの

閉鎖登記簿や閉鎖事項証明書を請求するには、「登記事項証明書 登記簿謄本・抄本 交付申請書」の以下のチェックボックスに✔︎をいれます。

✔︎ 閉鎖登記簿や閉鎖事項証明書の請求
□ コンピューター化に伴う閉鎖登記簿
□ 合筆、滅失などによる閉鎖登記簿・記録

コンピューター化前の閉鎖登記簿を請求するときは書面請求のみですが、コンピューター化後の閉鎖事項証明書はオンライン申請もできます。

旧土地台帳であれば昭和35年までの情報が無料で得られる

出典:旧土地台帳で先祖を調査する

旧土地台帳は管轄法務局にあり、登記関連の請求書の空いているところに「旧土地台帳写し」とかいて請求するとタダで交付されます。

Lucky
Lucky

大量にコピーさせてもらうこともできますがコピー代は請求されます。

土地台帳は、明治22年頃から地租課税のためにつくられましたが、昭和25年に市町村が固定資産税を課税することになり、土地台帳は役目をおえました。

しかし、税務署から法務局に移管されたあとも、所有者・地目・地積の変更や分合筆は登記簿と土地台帳ともに更新されました。

昭和35年の不動産登記法の改正で、現在の登記簿と一元化されて土地台帳は閉鎖されました。

Lucky
Lucky

タダなので場合によっては便利。

登記簿を読むときに注意すること

登記簿を読むときは、以下のことに注意します。

✔︎ 登記簿を読むときの注意点
・ 最新の情報であることを確認
・ 登記ミスを想定した確認
・ 偽造を想定した確認
・ 登記されていない権利等の確認

以下でかんたんに説明します。

登記簿が最新の情報であるか確認

登記は数日のうちに変動をくりかえすことがあります。

また、書面請求して「登記手続中のためできない」といわれたり、登記情報提供サービスで「登記事件の処理中」とエラー表示されたりすることがあります。

Lucky
Lucky

常に最新の登記情報で確認します。

登記官や司法書士等のミスを想定した登記簿の確認

割合は少ないものの、登記官によるミスや登記申請を代理した司法書士のミスで、住所や名前がまちがった登記がされることがあります。

また、抹消された登記には下線がひかれますが、間違って下線がひかれている可能性があるので、本登記で抹消を確認します。

Lucky
Lucky

ミスがある可能性を念頭に、確認をします。

偽造を想定した登記簿の確認

登記事項証明書はホチキスどめしてあるだけなので、ページをさしかえることができてしまいます。

また、コンピューターからの出力になって文字の個性がなくなり、改ざんしやすくなりました。

偽造防止のための紋様はありますが、個人のパソコンでの画像加工技術が向上して万全とはいえなくなりました。

Lucky
Lucky

やはり最新の登記情報で確認するようにします。

登記されていない権利等の確認

甲区に以下の登記があるときは、内容に注意します。

✔︎ 甲区で注意すべき登記
・ 所有権移転仮登記
・ 仮差押登記
・ 仮処分登記
・ 差押登記

また、乙区では抵当権や賃借権が登記されますが、賃借権はほとんど登記されません。

借地権は建物を建てれば対抗でき、借家権は引渡しがされていれば対抗できるからです。

Lucky
Lucky

現地確認が必要になります。

コメント