不動産登記の知識は不動産を仕事で扱わない人にも必要

不動産登記は、不動産に関する権利関係を明確にすることで、不動産トラブルを未然に防止するために重要な制度です。

不動産登記を理解することで、不動産の知識が深まり、人生におけるできごとや仕事に役立てることができると思います。

今回は、不動産登記の基本と概要について説明します。

不動産登記に関して参考とした書籍

不動産登記の本はたくさん出版されていますが、いずれも同じような内容となっていて、選ぶのに苦労された方もいらっしゃると思います。

このブログでは、以下の著書の流れに沿って説明していきます。

不動産登記Q＆A（Amazon）

不動産登記制度とは

不動産登記制度は、不動産登記法にもとづいて運営されています。

以下、制度のおおまかな内容について説明します。

不動産登記法第１条にさだめる不動産登記制度の目的

第１条 この法律は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するための登記に関する制度について定めることにより、国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資することを目的とする。

出典：不動産登記法１条

不動産登記制度とは、不動産の面積などの物的状況と、所有権や担保権などの権利関係とを、公的に登録する制度のことをさします。

登記された不動産情報は公開されており、法務局やインターネット上で誰でも閲覧することができるため、不動産に関する情報の透明性が高められ、安心して不動産の取引ができるようになっています。

※　ちなみに、登記簿は登記内容をしるした帳簿をさす言葉ですが、不動産登記の世界では公開されているそれぞれの書類も「登記簿」とよばれています。

※　また、登記簿や関連する登記資料を整備保管しているところは「登記所」とよばれます。

不動産の定義（民法、不動産登記法、立木法、工場抵当法）

不動産登記制度では、不動産が登記されます。

不動産の定義を民法と不動産登記法とで比べてみましょう。

第８６条　土地及びその定着物は、不動産とする。
２　不動産以外の物は、すべて動産とする。

出典：民法８６条

民法では不動産を「土地及びその定着物」と定義しています。

第２条　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
一　不動産　土地又は建物をいう。

出典：不動産登記法２条１項１号

一方、不動産登記法では不動産を「土地または建物」と定義しています。

なお、価値の高い立木（りゅうぼく）、工場の機械や車両などが他の法律で不動産として扱われ、不動産登記法の定義にかかわらず、不動産登記にも反映されることがあります。

第１条　本法において立木と称するは一筆の土地又は一筆の土地の一部分に生立する樹木の集団にして其の所有者が本法によリ所有権保存の登記を受けたるものをいう
２　前項の樹木の集団の範囲は勅令をもってこれを定む
第２条　立木はこれを不動産とみなす
２　立木の所有者は土地と分離して立木を譲渡し又はこれをもって抵当権の目的となすことを得
３　土地所有権又は地上権の処分の効力は立木に及ばず

出典：立木に関する法律１条、２条

明治２４年に制定された民法の特別法である立木法（正式名称は「立木に関する法律」）では、立木を不動産とみなすことがさだめられています。

立木法によって登記された立木は、不動産登記の表題部にも「立木登記第○号」などと記録されます。

第１１条　工場財団は左に掲げるものの全部又は一部をもってこれを組成することを得
一　工場に属する土地および工作物
二　機械、器具、電柱、電線、配置諸管、軌条その他の附属物
三　地上権
四　賃貸人の承諾あるときは物の賃借権
五　工業所有権
六　ダム使用権

出典：工場抵当法１１条

不動産が工場財団などに含まれることになったら、不動産登記の甲区に「本物件は工場財団に属した」と記録されます。

つまり、他の法律で不動産とみなされ登記されたもの、抵当権の目的とするために工場などの物的設備及び権利を１つの不動産とみなして登記されたものなどは、不動産登記にも反映されることになります。

不動産登記に関連する法令（法律・政令・省令・規則・準則）

日本には憲法があり、国民の権利・自由を守るために、国がやってはいけないことや、やるべきことがさだめられた最高法規となっています。

国会の議決を経て制定される法律は、憲法の次に強い効力があります。

法律の委任を受けた法規は命令といい、内閣の定める政令や、各省大臣の定める省令、委員長または省の長が定める規則などがあげられます。

ちなみに、委任とは、法律文のなかに「政令で定める」「法務省令で定める」などとしるして、法律の外で制定できるようにすることをいいます。

不動産登記制度においては、以下の法令が定められています。

✔　不動産登記制度の法令と内容
・　不動産登記法：不動産登記
・　不動産登記令：登記手続き
・　不動産登記規則：登記官の手続き
・　不動産登記事務取扱手続準則：様式や記録すべき文言

申請義務が生じる不動産登記（表題登記・相続登記など）

あとでくわしくふれますが、表題登記は以前から申請が義務付けられています。

家をあたらしく建てたときは登記しなければなりません。

また、令和３年４月２８日公布の民法・不動産登記法等の改正により、相続登記なども申請が義務付けられました。

不動産登記にまつわる効力（対抗力、権利推定力、形式的確定力、公信力、順位保全力）

不動産の権利変動については登記の申請義務がありませんが、登記をするとさまざまな効力をえられるようになるため重要です。

✔　登記すると得られる効力
・　対抗力
・　権利推定力
・　形式的確定力
・　順位保全力

不動産に関する権利変動は、登記をしてはじめて第三者に対抗できる対抗力がうまれます。

不動産登記上にしるされている不動産や登記名義人が実在し、登記に職権抹消事由に相当する瑕疵がない場合は、登記名義人の権利の存在を法律上推定する権利推定力があるといわれています。

無効な登記がされていると、無視して次の手続きをできないようになっているので、不動産登記には形式的確定力があるともいわれています。

その他、本登記だけでなく仮登記をすると順位を保全できるので、登記には順位保全力があるといわれます。

一方で、登記簿で公示された内容を信じて登記上の所有者から不動産を買ったとしても、それが間違った登記であったら権利を取得できませんので、登記には公信力がないといわれています。

法務局に保管されている登記簿などの資料

法務局（つまり登記所）には、さきほど不動産の定義のところでふれたように、不動産に関連してさまざまな登記簿があります。

✔　法務局にある登記簿の例
・　不動産登記法による不動産登記簿
・　工場抵当法による工場財団登記簿
・　立木に関する法律による立木登記簿
・　船舶登記令による船舶登記簿
・　建設機械抵当法による建設機械登記簿

参考：法務局（情報番号１３０１）

登記簿には、公開されている内容と、閉鎖されて公開されていない内容とがあります。

不動産登記に関する資料

不動産登記簿には、信託目録や共同担保目録などがついていることがありますが、これらも登記簿の一部となります。

✔　登記簿に付属する書類
・　信託目録
・　共同担保目録
・　工場抵当法による機械器具目録

信託目録は、信託の登記の登記事項を明らかにするため、登記官が作成する目録です。

共同担保目録は、２個以上の不動産に対して共同で１つの担保権が設定されている場合に、個々の不動産の登記記録に記録することに代えて、分かりやすく記録できるようにしたものです。

機械器具目録は、工場抵当法により１つの不動産とみなされた動産や不動産が記録された目録です。

また、登記簿にはさまざまな図面がついています。

✔　登記簿に備え付けられた図面
・　登記所備付地図（１４条地図）
・　地図に準ずる図面（公図）
・　地積測量図
・　地役権図面
・　建物図面，各階平面図
・　立木図面

それぞれ、すこし説明します。

登記所備付地図は、不動産登記法１４条第１項の規定によって登記所に備え付けることとされている地図で、精度の高い調査・結果に基づいて作成されたものです。

ただし、備付けが完了していない地域もあります。

地図に準ずる図面は、１４条地図が備え付けられるまでの間、これに代わって登記所に備え付けることとされている図面で、土地の位置、形状及び地番を表示しているものです。

これらの図面の大部分は，明治時代に作成された旧土地台帳附属図面（いわゆる公図）で、昭和２５年以降に税務署から登記所に移管されたものです。

地積測量図は、土地の分筆の登記などの際に提出される図面で、各筆の土地の所在、地番、方位、形状、隣地の地番、地積の求積方法、境界標などを表示しています。

隣地所有者との境界確認などに使われる測量図とはちがって、フォーマットがさだめられています。

地積測量図の多くは、１筆の土地の所在を表示した図面（土地所在図）が一緒になっています。

地役権図面は、承役地の一部に地役権が設定された場合などに、地役権が承役地のどの範囲に及ぶかを表している図面です。

建物図面は、どの土地の、どの場所に、どのような形の建物があるかを表示している図面です。

各階平面図は、建物の各階の形状と床面積を表示している図面です。

参考：法務局（情報番号１３０１）

不動産登記簿はコンピュータから出力される

第２条　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
（略）
五　登記記録　表示に関する登記又は権利に関する登記について、一筆の土地又は一個の建物ごとに第十二条の規定により作成される電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。以下同じ。）をいう。
六　登記事項　この法律の規定により登記記録として登記すべき事項をいう。
（略）
九　登記簿　登記記録が記録される帳簿であって、磁気ディスク（これに準ずる方法により一定の事項を確実に記録することができる物を含む。以下同じ。）をもって調製するものをいう。

出典：不動産登記法２条１項５号、６号、９号

不動産登記法の用語の定義にもあるとおり、不動産登記のコンピューター化がなされ、すべての法務局のデータが磁気ディスクに記録されました。

登記簿の様式（表題部、権利部（甲区・乙区）、共同担保目録など）

登記の内容をくわしくみていく前に、法務省のサイトにある見本をつかって登記簿の様式を確認しましょう。

出典：法務省　土地の全部事項証明書（不動産登記）の見本 抜粋

土地の登記簿の表題部では地番や面積など、土地の情報がのっています。

出典：法務省　土地の全部事項証明書（不動産登記）の見本 抜粋

土地の登記簿の権利部（甲区）には、所有権などの権利がのっています。

出典：法務省　土地の全部事項証明書（不動産登記）の見本 抜粋（見本を白に変更）

土地の登記簿の権利部（乙区）には抵当権などの担保権がのっています。

出典：法務省　土地の全部事項証明書（不動産登記）の見本 抜粋

土地の登記簿の共同担保目録には、この見本の場合、土地と、その上の建物に対して共同で１つの担保権が設定されていることがしるされています。

出典：法務省　建物の全部事項証明書（不動産登記）の見本 抜粋

建物の登記簿の表題部では所在や面積、建物の種類や構造など、建物の情報がのっています。

また、建物の表題部を登記申請したときの所有者の情報ものっています。

出典：法務省　建物の全部事項証明書（不動産登記）の見本 抜粋（見本を白に変更）

建物の登記簿の権利部（甲区）には、土地の場合とおなじように所有権などの権利がのっています。

出典：法務省　建物の全部事項証明書（不動産登記）の見本 抜粋（見本を白に変更）

建物の登記簿の権利部（乙区）には、土地の場合とおなじように抵当権などの担保権がのっています。

出典：法務省　建物の全部事項証明書（不動産登記）の見本 抜粋

建物の登記簿の共同担保目録にも、土地とおなじように、土地と、その上の建物に対して共同で１つの担保権が設定されていることがしるされています。

登記簿の土地と建物それぞれの作成単位

土地は登記上、筆（ひつ）という単位で数えます。

いくつかの筆を合筆（ごうひつ・がっぴつ）して１筆にまとめたり、１つの筆を分筆（ぶんぴつ）していくつかの筆に分けることができます。

土地の登記は実際の利用区分と一致しないことがあります。

また、建物は一般的には棟（とう）という単位で数えますが、登記上は個（こ）という単位で数えます。

建物の棟数と登記の個数とは一致しないことがあります。

基本的には屋根や外壁でくぎられた空間を１棟とかぞえ、１個の登記がなされます。

しかし、たとえば居宅と駐車場と物置が別々に建てられていても、用途上分けられない場合は１個の登記にまとめられます。

また、たとえばマンション１棟のなかのそれぞれの住戸が区分所有となっている場合は、１個ずつ登記されます。

不動産の表示に関する登記

登記簿の様式のところで説明したとおり、土地と建物の登記には、表題部と権利部があります。

表題部の登記のことを不動産の表示に関する登記といいます。

不動産の物理的な情報である表示に関する登記は、土地家屋調査士が代理して申請します。

✔　表示に関する登記の例
・　土地や建物の表題登記
・　土地分筆登記
・　土地合筆登記
・　土地地目変更登記
・　土地地積更正登記
・　建物表題変更登記
・　建物滅失登記

これらの登記をそれぞれかんたんに説明します。

不動産の表題登記

土地家屋調査士が代理で申請し、登記官が登記記録の表題部を初めて作成する場合の登記を、不動産の表題登記（土地表題登記、建物表題登記）といいます。

埋め立てや土地の隆起により新しく土地が生まれたときや、登記されていない里道、水路等の国有地の払い下げを受けたときは、土地表題登記をおこないます。

建物を新築したときは建物表題登記をおこないます。

表題登記は、原則１か月以内の登記申請が義務付けられ、登録免許税はかかりません。

表題登記以外の表示に関する登記

１筆の土地を複数に分割する登記を土地分筆登記、複数の筆の土地を１つにまとめる登記を土地合筆登記、土地の地目を変更する登記を土地地目変更登記、測量により登記面積が実際とちがうことがわかり修正する登記を土地地積更正登記といいます。

建物を増改築したり一部を取り壊した場合には建物表題変更登記を、取り壊したり火事で焼失した場合には建物滅失登記を行います。

その他、所有者の住所がちがっているときなどの修正は表題部更正登記となります。

不動産の権利に関する登記

権利部の登記のことを不動産の権利に関する登記といいます。

不動産の権利に関する情報である権利に関する登記は、司法書士が代理して申請します。

✔　権利に関する登記の例
・　所有権保存登記
・　所有権移転登記
・　抵当権設定登記

所有権に関する情報は甲区に、所有権以外に関する情報は乙区に登記されます。

これらの登記をそれぞれかんたんに説明します。

所有権に関する情報が登記される甲区

甲区には、所有権に関する情報が登記されます。

建物の所有権をはじめて登記することを所有権保存登記といいます。

所有権保存登記のあとで、不動産の売買、相続、贈与、離婚に伴う財産分与、不動産の交換などで所有権が移転するときは所有権移転登記を申請します。

✔　甲区に登記される情報の例
・　所有権
・　所有権の仮登記
・　差押え
・　仮処分
・　買戻特約

ちなみに、表題登記のみがなされ、所有権保存登記がされていない不動産の登記簿には、甲区や乙区がありません。

所有権以外に関する情報が登記される乙区

乙区には、所有権以外に関する情報（担保権や利用権など）が登記されます。

✔　乙区に登記される担保権の例
・　抵当権
・　根抵当権
・　質権
・　先取特権

たとえば、金融機関から住宅ローンを借りて住宅を購入するときに、その金融機関はその土地建物に抵当権設定登記をおこない、抵当権を設定します。

✔　乙区に登記される用益権の例
・　地上権
・　地役権
・　永小作権
・　賃借権
・　配偶者居住権
・　採石権

たとえば、鉄道事業者が地下鉄線路のために地下部分の地上権設定登記をおこなったり、電力会社が送電線敷地のために地役権設定登記をおこなったりします。

ちなみに、所有権以外の事項に関する登記がされたことのない不動産の登記簿には、乙区がありません。

不動産登記制度の問題点と対策

不動産登記にまつわる効力には、対抗力、権利推定力、形式的確定力、順位保全力があるとすでに説明しましたが、これらは正しい登記がなされていることが前提です。

不動産登記の内容がまちがっていることが、不動産登記における一番の問題点となります。

土地の登記が間違っている原因

まちがいの原因はいくつかあげられます。

✔　土地登記の間違いの代表的原因
・　未登記土地の存在
・　縄伸びと縄縮み
・　地目変更未実施

一番の間違いや勘違いが発生する原因が未登記土地です。

土地の登記は地租改正（ちそかいせい）をベースとしています。

地租改正は、1873年（明治６年）に明治政府が行った租税制度改革で、この改革により、日本にはじめて土地に対する私的所有権が確立しました。

課税対象となる民有地については、地番をつけて登記がされましたが、道路や水路などの公有地には地番がつけられず、登記もされませんでした。

登記されなかった土地の存在が、登記内容と現実との不一致の大きな原因となっています。

その他、地租改正のときに税金対策で実際より小さい面積が申告（縄伸び）されたり、売買代金や小作料を増やすために実際より大きい面積が申告（縄縮み）されたりして、まちがった面積が登記されたケースがあります。

山林を宅地造成したのに地目が変更されていないなど、変更登記がされていないケースもたくさんあります。

建物の登記が間違っている原因

建物が新築されると表題登記、所有権保存登記、抵当権設定登記などがなされます。

しかし、融資を受けずに建物を新築した場合など抵当権設定登記をしない場合、表題登記がおこなわれないこともあります。

また、増改築による変更登記がされていないケースもたくさんあります。

建物を取り壊したら、滅失登記をする必要があり、これがなされないケースも散見されます。

所有者不明土地の原因

不動産登記のもう一つのやっかいな問題に、所有者不明土地というものがあります。

相続登記はこれまで義務ではなかったので、相続で引き受けたくない土地、存在を知らなかった土地は、放置されがちでした。

また、氏名・住所・商号などが変更されても、放置されることがありました。

所有者不明土地を予防するための法改正（義務化）

所有者不明土地を予防する対策として、登記内容に一定の変更があったときは、変更登記が義務付けられました。

✔　所有者不明土地の対策（義務化）
・　住所変更登記の義務化
・　相続登記の義務化

所有者不明土地となっている土地への対策（登記官の職権の拡充）

所有者不明土地となっている土地への対策として、登記官が職権で登記に付記したり変更したりすることができるよう、法改正がなされました。

✔　所有者不明土地の対策（職権拡充）
・　特定登記未了土地※の登記への付記
・　表題部所有者不明土地の変更登記
・　住所変更登記
・　登記名義人死亡の場合、符号を表示

※　長期間相続登記などがされていない土地

その他、相続土地の国庫帰属制度や所有者不明土地建物・管理不全土地建物の管理制度がつくられたり、不明になっている共有者を除外して不動産を管理できる仕組みがつくられたりしました。